LA DESTINAZIONE D'USO URBANISTICA
La destinazione urbanistica è la funzione che l’ordinamento urbanistico riconosce all’immobile in relazione alle sue intrinseche caratteristiche strutturali e architettoniche.
Le categorie di destinazione urbanistica sono state introdotte col decreto legge Sblocca Italia (n. 133/2014) tramite l'inserimento dell’articolo 23-ter al Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001. Le categorie previste risultano essere quattro:
residenziale e turistico-ricettiva
produttiva e direzionale
commerciale
rurale
Questa distinzione risulta essere però di carattere generale. Per quel che concerne l’identificazione delle categorie prevale la normativa regionale e più in particolare negli strumenti urbanistici comunali.
La destinazione d'uso di un’unità immobiliare inoltre è quella prevalente in termini di superficie utile, ovvero superiore al 50%. I restanti usi (non prevalenti) devono essere complementari e accessori a quello prevalente.
LA DESTINAZIONE D'USO NEL COMUNE DI FIRENZE
L'articolo 19 del Regolamento Urbanistico vigente (deliberazione 2017/C/00029 del 02.05.2017) opera la classificazione degli usi individuando 7 usi principali, ai quali corrisponde un elenco, non esaustivo, delle relative articolazioni:
residenza: (1a) abitazioni singole permanenti e temporanee, alloggi volano, case appartamenti vacanza, bed and breakfast, affittacamere, residenze storiche;
industriale e artigianale comprensivo delle attività commerciali all’ingrosso e depositi: (2a) produzione industriale e artigianale di beni (comprese le attività connesse alla produzione: laboratori di sperimentazione e ricerca, uffici tecnici, amministrativi e commerciali); artigianato artistico e produzioni tipiche; (2b) magazzinaggio, spedizione e logistica (raccolta, conservazione, smistamento, movimentazione delle merci), commercio all’ingrosso (associato al dettaglio consentito); (2c) deposito e stoccaggio a cielo aperto (di materiali e merci) con vendita; (2d) attività di recupero, trattamento, smaltimento di materiali di rifiuto;
direzionale comprensivo delle attività private di servizio: (3a) attività direzionali in strutture complesse (centri di attività terziarie; palazzi e aggregati d’uffici autonomamente organizzati quali sedi direttive e gestionali di agenzie, aziende private; fiere ed esposizioni merceologiche; centri congressuali e di ricerca); (3b) attività di piccole dimensioni di servizio alla persona e alla residenza, svolte in singole unità immobiliari, integrate in edifici che comprendono altri usi e attività (studi professionali, agenzie varie, attività di prestazione di servizi amministrativi, bancari, assicurativi, finanziari, di intermediazione, di ricerca, attività di preparazione di pasti e piatti pronti in genere e/o di produzione diretta di alimenti senza somministrazione degli stessi, quali fornai, pasticcerie, gelaterie, pizze al taglio e/o per asporto o con consegna a domicilio, rosticcerie, box-office per spettacoli musicali, teatrali, cinematografici, ecc.), agenzie di spettacolo e animazione, onoranze funebri, istituti di bellezza, centri wellness, parrucchieri, tatuatori e piercing e simili; (3c) centri civici e centri sociali; sedi di associazioni sindacali, politiche, di categoria, culturali, sportive; (3d) servizi culturali e ricreativi: spettacolo, sport, cultura, tempo libero; multiplex e multisala cinematografici, cinema, teatri, centri per il fitness e la pratica sportiva, piscine, palestre, spazi espositivi e museali, discoteche e sale da ballo, sale da gioco e sale scommesse, centri e sale polivalenti; (3e) attività per servizi a carattere socio-sanitario, ambulatori medici, centri e laboratori di analisi cliniche, cliniche private e case di cura, centri di assistenza socio-sanitaria comprese residenze protette con servizi socioassistenziali, centri di riabilitazione fisioterapica, veterinari; (3f) attività di ospitalità temporanea diversa dalle attività ricettive quali studentati (nel rispetto della legge 14.11.2000, n.338 e dell'Allegato A, DM MIUR 27/2011), collegi, conventi, foresterie, dotati di servizi a comune; (3g) attività private per la formazione e/o per servizi a carattere educativo: sedi di università private, scuole private paritarie, scuole materne private, centri di formazione professionale, scuole di alta formazione professionale, scuole di alta formazione e sviluppo d’impresa, campus per la formazione professionale, incubatori e acceleratori d’impresa, scuole private di lingue, informatica, musica, danza, recitazione, autoscuole;
commerciale: (4a) commercio in grandi strutture (con superficie di vendita Sv>2.500 mq); (4b) commercio in medie strutture di vendita (con superficie di vendita 300 mq <Sv≤2500 mq); (4c) commercio in esercizi di vicinato (con superficie di vendita Sv≤300 mq); (4d) esercizi di somministrazione di alimenti e bevande: ristoranti, trattorie, pizzerie, enoteche e locali consimili, bar, birrerie, pub e locali consimili; (4e) distribuzione di carburanti (stazioni di servizio);
turistico-ricettivo: (5a) accoglienza in alberghi, pensioni, motel, locande, residenze turistiche alberghiere, case per ferie, ostelli (compresi residence come strutture alberghiere di miniappartamenti o camere con personale e servizi comuni di assistenza alla clientela, ecc.), albergo diffuso ai sensi della normativa regionale; (5b) accoglienza in strutture all’aperto attrezzate (campeggi, villaggi turistici, aree sosta per camper);
servizi pubblici (esclusi i servizi privati ad uso pubblico) aree a standard (6a): servizi alla popolazione di livello locale: scolastici (fino alla media inferiore), socio-sanitari, religiosi, amministrativi; (6b) servizi alla popolazione di livello sovralocale: scolastici (università escluse), ospedalieri e socio-sanitari, amministrativi; (6c) servizi per la formazione universitaria (campus e sedi);(6d) servizi per la mobilità (stazioni, autostazioni, parcheggi pubblici); (6e) servizi culturali e ricreativi: spettacolo, sport, cultura, tempo libero;
agricolo e funzioni connesse e complementari ivi compreso l’agriturismo: (7a) coltivazione dei fondi, orticoltura, floricoltura e silvicoltura (e relativi impianti e attrezzature), allevamento; (7b) attività agrituristiche e di turismo rurale (centri rurali di ristoro e degustazione; centri didattici, centri di organizzazione del tempo libero e centri culturali in territorio rurale).
L’elenco non è esaustivo ma esemplificativo: altre attività non direttamente citate devono essere ricondotte alla classificazione secondo il criterio dell’analogia.
DIFFERENZE CON LA DESTINAZIONE D'USO CATASTALE
La destinazione urbanistica va tenuta distinta dalla categoria attribuita a fini catastali, la cui funzione è invece quella di orientare la stima del valore ai fini fiscali. Le destinazioni d’uso catastali non hanno dunque diretto riguardo agli aspetti urbanistici, ma alla capacità dell’immobile di produrre reddito, e pertanto l’impiego di fatto di un immobile con accatastamento diverso dal suo uso effettivo non implica, di per sé, una violazione di carattere urbanistico, ma può semmai rilevare ai fini dell’autorizzazione a svolgere o meno l’attività in locali con destinazione d’uso con essa incompatibile sulla base dei requisiti strutturali, igienico-sanitari, di sicurezza, ecc., stabiliti dalle norme di settore.
Geom. Andrea Buffone
