IL CERTIFICATO DI ABITABILITA'
Il certificato di abitabilità è un documento, in passato rilasciato dal comune ed ora attestato da un tecnico, in cui, relativamente ad un immobile ad uso di abitazione, si dichiara la sicurezza, l’igiene, la salubrità, il risparmio energetico dell’edificio e dei suoi impianti.
DIFFERENZA TRA ABITABILITA' E AGIBILITA'
In passato, il "certificato di abitabilità" e il "certificato di agibilità" erano due certificazioni diverse. La prima veniva rilasciata ad ultimazione delle opere e solo per gli immobili residenziali, l’altra invece ad ultimazione delle opere strutturali - tecniche dell’immobile. Successivamente le nuove disposizioni hanno soppresso l’abitabilità facendo confluire le sue peculiari competenze nella certificazione di agibilità: il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha individuato, negli articoli 24,25 e 26, un solo documento: il certificato di agibilità.
STORIA NORMATIVA
Il primo provvedimento normativo che introduceva l’autorizzazione dell’abitabilità è del 1934, il t.u. leggi sanitarie n.1265/1934 e l'emanazione della Legge “Fondamentale” n. 1150/1942 pur introducendo l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG, non attuò alcuna modifica in merito all'abitabilità.
La successiva legge ponte n.765/1967 avvalorò per la prima volta l’esistenza duplice dell’autorizzazione di Agibilità e Abitabilità, ma senza operare distinzioni e la successiva legge sul condono edilizio n. 47/1985 sottolineò che il suo rilascio era concepito in deroga automatica al rilascio delle sanatorie del condono.
Con l'art. 11 della legge 46/1990 il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità era condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo. Il successivo DPR 425/1994 entrava in merito ai procedimenti di autorizzazione all'abitabilità, ed inseriva l’obbligo di allegare alle domande: accatastamento dell’immobile, collaudo statico, dichiarazione di salubrità degli ambienti; dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto; la norma però non entrava in merito sugli impianti e rimaneva previgente la L. 46/1990.
Con l'entrata in vigore del Testo Unico Edilizia DPR. 380/2001 fu abolito il previgente DPR 425/1994, venne soppresso il dualismo agibilità-abitabilità lasciando il posto al certificato di agibilità il cui rilascio da parte dell'amministrazione comunale era fondato sull'attestazione della sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti installati; la norma prevedeva che il certificato di agibilità andasse richiesto per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, gli interventi sugli edifici esistenti che potessero influire sulle condizioni di igiene e sicurezza; con il "Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 il certificato di agibilità poteva essere richiesto: per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, o per singole unità immobiliari, purché completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Infine, con le innumerevoli innovazioni introdotte dal decreto SCIA 2 (dlgs 222/2016) la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati stavolta mediante segnalazione certificata dal professionista, tenuto a dichiarare la sussistenza dei requisiti di legge entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento per i seguenti casi: nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi.
E' OBBLIGATORIO POSSEDERE L'ABITABILITA' PER GLI EDIFICI ESISTENTI?
Al fine di determinare la necessità del Certificato di Agibilità, occorre verificare se l’immobile (che non sia stato oggetto di interventi tali da modificarne le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico) sia stato edificato:
ante 1934: non è soggetto a certificato di agibilità (R.D. 27/07/34 n.1265)
post 1934 - ante 1942: è soggetto al certificato di agibilità;
post 1942 - ante 1967: è soggetto a certificazione d’abitabilità
post 1967: dichiarazione di abitabilità o di agibilità
Senza dimenticare, come sopra citato, che se l'immobile è stato oggetto di interventi che possano aver influito su condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti installati, che si siano concretizzati successivamente all'entrata in vigore del DPR 380/2001, sussiste l'obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità e tali interventi, laddove tale certificato non sia già rinvenibile. Dal tenore letterale della norma è escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa, ragion per cui l'obbligo non si estende agli interventi avvenuti in data anteriore all'entrata in vigore di tale norma.
SI PUO' ACQUISTARE UN IMMOBILE IN ASSENZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA'?
Il legislatore non si è mai espresso in maniera specifica relativamente al ruolo del certificato di agibilità in rapporto all'atto notarile di acquisto dell’immobile, che è quindi indipendente dalla presenza o meno del certificato che a sua volta non risulta essere condizione contrattuale e/o fattore che incida sulla compravendita. Nonostante nessuna norma regoli le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula dell’atto notarile, la tendenza negli ultimi anni è quella di reputare tale certificato come un requisito giuridico sempre più importante, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso e la sua mancanza configura un inadempimento del venditore. Secondo la sentenza n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto, per la quale il compratore potrebbe quindi chiedere legittimamente la risoluzione del contratto o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all'acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ha stabilito inoltre che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare. Va specificato però che la mancanza del certificato non comporta necessariamente l'assenza di agibilità. E’ dato riscontrare infatti che la mancanza del certificato di agibilità è spesso collegata esclusivamente ad aspetti burocratici o di semplice dimenticanza del proprietario.La problematica del certificato di agibilità deve quindi essere affrontata sin dall'inizio della contrattazione immobiliare preliminare, al fine di evitare controversie al momento del rogito o equivoci successivi. L'acquirente è libero di decidere acquistare un immobile privo di tale certificato, addirittura anche se si tratta di immobili successivi alla legge citata, se è sicuro che abbia l’agibilità sostanziale per il suo uso. Ma è prudente che tale accordo sia evidenziato, sottolineando che il notaio non ha alcun obbligo di nessun genere per quanto riguarda l’intera materia urbanistica, questione che va affrontata e valutata dalla parte venditrice o acquirente col proprio tecnico di fiducia.
Geom. Andrea Buffone
